袁华明

近日，国家多个部委连续出招，一直以来就备受关注的楼市新政的“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、缩减营业税免税时限……楼市新政组合拳并不是“救市”，更多的是要优化房地产市场结构、促进房地产市场稳健发展。

这些政策对于有改善性需求的购房者来说无疑是一个极大的利好，但不幸的是部分开发商却把这些政策当作是他们涨价的理由。关于部分开发商密谋涨价的传言一度满城风雨，但能否涨起来还要接受市场的检验。事实上，这一轮新政落地之后，大多数开发商并没有涨价，虽然一些楼盘在开盘优惠的助推下，到半夜还有人下单，但价格总体上比较稳定。

一方面，这些新政的出台，有利于房地产开发商加快去库存化的速度。以杭州为例，3月30日当天新房签约量高达525套，3月31日更是冲高到652套，至少从成交量上看政策效果还是有的，这两天的签约量也是当月最高的。从杭州房管部门公布的数据看，杭州全市的可售房源仍超过19万套(其中住宅超过12万套)，库存压力明显。

另一方面，这些新政对购买者来说也是利好。如果说过去的楼市政策更注重满足刚需族购房需求的话，新政对改善型购房者的支持力度有了明显加码，这一点在二套房首付比例和营业税方面得到体现，新政可以释放一部分改善型购房者的需求，对于化解房地产供应市场的结构性矛盾也有一定的帮助。

楼市新政是要让市场在其中发挥更大的作用，是要让市场交易各方都从中得到实惠。但开发商的涨价图谋，显然是想“独吞”新政的利好，通过“抢夺”新政对购房者的利好来缓解自身的压力。

“90/70”政策(2006年出台的楼市调控，其中就新建住房结构比例作出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上)、限购限贷政策等让楼市一度走低，房地产行业近几年来受限较多，但是，这次如果部分开发商试图利用政策调整密谋涨价，那将是自绝生路。

优化房地产市场结构、促进房地产市场稳健发展是当前的一个主基调，库存过高也是部分城市的一个基本面。国土资源部、住房和城乡建设部3月底出台的文件也提出：房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业等项目用途的开发建设。这也说明部分地区库存问题的严重性，形势逼人，开发商在大量库存面前能否扛得住？

有必要提一下的是，楼市已经进入新常态，和过去的“黄金时代”相比，无论是房地产开发商还是各类房地产投资客，利润空间已经收窄，整个行业已从“高投入、高收益”逐渐向“高投入、中收益”的阶段演进，房地产行业的投资回报率已向社会投资平均利润水平靠近。在库存提高、利润下行的双重压力下，开发商再不快速“去库存化”更待何时？

对开发商来说，与其涨价不如与购房者共享政策的红利。须知楼市不仅是开发商的楼市，也是购房者的楼市，是市场交易各方彼此讨价还价的过程，而不是一方强势定价的情形。