非广州户籍的曹小姐明知自己不具备购房资格，轻信房产公司销售人员的承诺，以为房产公司能通过内部解决资格问题，签了认购书，交了3万元定金，购房合同却签不了，定金险些打了水漂。日前，广州中院对该案终审，判决房产公司返还定金。

无购房资格“内部系统”可解决？

2014年4月，曹小姐与番禺一家房产公司签订了《商品房认购书》，购买南环路某小区一套总价将近160万元的房屋，曹小姐缴纳了定金3万元。然而，曹小姐并不是广州户籍，按照政策规定，她不具备购房资格。

曹小姐称，销售人员陈某某声称可以通过公司“内部系统”解决购房资格的问题。当月，她按约定两次到该公司签订《商品房买卖合同》时，销售人员都推说主管不在，拿不出合同。于是，曹小姐要求销售人员在《认购书》上手写“延期办理”的加注。

第二个月，房产公司就向曹小姐发出《解约通知书》，且不同意退还定金。因为《认购书》的“特别条款”约定，如果由于曹小姐的原因导致《商品房买卖合同》不能履行的，房产公司有权单方面解除认购书，定金作违约金处理。

随后，房产公司将曹小姐认购的房屋卖给其他人。同年8月，曹小姐以房产公司单方毁约为由向番禺区法院起诉，请求判令房产公司双倍返还定金6万元，并解除《认购书》。

一审败诉，二审拿回3万元定金

番禺区法院一审认为，无法签《商品房买卖合同》的原因是曹小姐不具备购房资格，根据《认购书》约定，房产公司有权不退还定金。至于曹小姐称销售人员帮其解决购房资格，房产公司不予确认，曹小姐应举证。因此，一审解除《认购书》，驳回其余诉讼请求。

曹小姐不服上诉。二审庭上，她还提供了录音证据，说“经手人陈某某在沟通买房事宜的过程中亲口承认可通过‘公司内部系统’解决客户购房资格问题，并可以延期网签。”即意味着可以待购房资格问题解决后再过户。

广州中院二审认为，《认购书》履行过程中，房产公司员工在上面加注内容，是对原《认购书》内容的变更，双方应按照变更后的条款履行。但房产公司在到期前就以曹小姐未在《认购书》约定时间签订合同为由行使解除权，不符合约定的解除条件。

中院认为，房产公司作为行使解除权的一方，负有举证的责任，但其未能举证证实曹小姐拒绝签合同，应承担举证不能的责任。而且，曹小姐是否符合购房资格涉及的是《商品房买卖合同》能否履行的问题，而不能成为没收《认购书》定金的理由。据此，二审改判房产公司返还定金3万元给曹小姐。(记者 魏徽徽)