时间进入2015年，关系国计民生的房地产市场又走到一个十字路口，市场经历了2013年的发展波峰、2014年的全方位调整，2015年，宏观调控政策继续去行政化，经济手段的调控将加强，而伴随着中国经济发展的新常态，在经济规律作用下，房地产市场分化的深度和广度将不断加强，区域市场、开发企业、购房者将出现深度分化。

就区域市场来看，区域市场将极度分化，一二线城市、省会城市房地产市场将持续上扬，三四线城市，县域市场楼市将继续低迷。二月份，新数据显示一线城市北上广深以及杭州、南京等二线城市的土地出让价格再创新高，各省会城市的土地拍卖依然火热，市场成交量与房价不是下跌，而仅仅是上涨幅度收窄，随着流动性人口不断朝大城市涌入，一二线城市刚性需求依然强劲，改善性需求的红利也在不断释放，投资一二线城市房产回报率依然可观，导致大量资本进入一二线城市楼市，一二线城市楼市上扬可期。但对于三四线城市以及全国各大县域市场而言，经历了2009年的房地产投资疯狂之后，导致目前普通住宅产品严重过剩，这些城市流动性人口少，外来刚性需求弱，市场供需严重失衡，几乎没有投资回报率，因此，这些区域的房地产市场将进入一个漫长的“寒冬”调整期，去库存将是他们今年的主要任务。

市场区域深度分化，房地产企业也将进入深度分化阶段。房地产行业是个资金密集型行业，受四万亿刺激经济计划的影响，2009年房地产市场进入井喷发展期，全社会的资本奋不顾身地进入房地产市场，导致的结果是企业良莠不齐。楼市行情全面上扬期，企业发展顺风顺水；而进入2014年市场退潮期，因融资渠道窄、扩张过快等原因，许多中小企业房地产企业开始“裸泳”。而精深房地产市场、发展稳健、深谙房地产发展规律且融资渠道畅通的房地产企业则在市场调整期不断寻找“大鱼吃小鱼”的机遇，楼市深度分化成为这些企业快速成长的良机。

地产企业不断分化，另一个市场要素——购房者也在深度分化，普通住宅市场经历了快速发展之后进入一个平稳发展常态，普通住宅的投资回报率也在收窄，目前住宅的投资回报率不足以打动早期在市场中赚的盘满钵满的购房者。这些购房者的投资开始转向商铺、写字楼和综合体市场等投资回报率更高的产品。另一部分房价上涨的受益者则干脆离开房地产市场，将资金转战其他资本市场。更多的刚性需求或在期望房价下跌的等待中观望、或不断边缘化，在不断扩容的城市边缘区域，选择总价较低的产品出手实现住房梦想。

2015年，房地产行业必将深度调整，房地产市场必将深度分化。

廖林立