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2021年Q2北京写字楼市场回顾与展望
http://www.bgxzl.com 北京写字楼网 2021-11-05
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根据CAIC监测显示,2021Q2北京办公市场需求旺盛,TMT、金融行业仍为主力租户;本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量为28万㎡,是2020年全年净吸纳量的2.06倍;全市空置率环比微降0.3个百分点至15.45%。21Q2大宗交易共录得9宗,共计147.25亿元,仍以内资成交为主。预期未来外资将加大对北京等一线城市核心资产的关注。本报告数据库均来自CAIC(中国房地产资管信息服务平台)。

CAIC 市场监测(北京)

宏观:北京GDP、第三产业、房地产投资额增速较高增长,CPI同比涨幅回落,整体宏观经济趋于稳定。租金环比降幅持续收窄,写字楼市场需求旺盛。

租赁:21Q2甲级写字楼市场净吸纳量创2018年Q1以来单季度最高。

租户:TMT、金融业、专业服务业需求在本季度持续旺盛。三大行业成交面积共占所有行业总成交面积的82%。

大宗:21Q2北京大宗交易市场活跃,上半年累计21宗,成交金额总计315亿元。

宏观市场:租金环比降幅持续收窄,空置率环比微降 需求旺盛


数据来源:统计局

2021Q2北京办公市场需求旺盛,本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量为28万㎡,上半年累计近44.12万㎡,为2020年全年净吸纳量的2.06倍。全市空置率环比微降0.3个百分点至15.45%。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化


数据来源:CAIC数据库

本季度全市甲级写字楼平均租金为10.80元/平米/天,环比下降0.9%,降幅持续收窄。核心商务区平均租金为12.95元/平米/天,环比下降0.52%,趋于稳定。东部办公租赁市场整体表现较好,CBD、燕莎、望京及酒仙桥等商务区凭借区域、产业优势及成熟完善的商务氛围,租金环比上升。

 

 

租赁市场:新增供应35.1万㎡ 丽泽商务区依旧火热

新增供应35.1万㎡ 丽泽商务区供需两端火热

据CAIC资产数据库监测显示,21年Q2,全市甲级写字楼市场迎来三个新增项目,分别位于东二环的北京泓晟国际中心、CBD的泰康集团大厦(Z12)、丽泽的平安幸福中心,为市场带来35.1万平方米左右的新增办公面积。


全市新增供应、净吸纳量及空置率


数据来源:CAIC数据库

本季度在迎来较大体量的新增供应面积下,空置率持续下降和净吸纳量仍高量增长,主要得益于强劲的需求。丽泽商务区空置率环比下降幅度最大,本季度该区域虽迎来新增供应,但空置率环比下降2.25个百分点至60.15%,主要租户为科技和金融,承接大量外溢需求;其次,CBD、东二环、亚奥商务区因近年优质项目入市,办公租赁市场注入活力,凭借区域和成熟的商务氛围吸引租户青睐。

北京2021Q2重点子市场租金与空置情况



注:租金单位为元/㎡/天

数据来源:CAIC数据库

TMT、金融行业为主力租户 丽泽商务区依旧火热

 

从行业构成来看,TMT、金融业、专业服务业占全部租赁需求的82%。TMT居首,占总行业成交面积的44%,主要为高科技互联网企业快速发展。

从区域上看,2021年上半年龙湖北京丽泽天街正式开业、房山线首经贸站的通车以及年底地铁14号线的全线通车,都使区域交通和商业配套更加完善。同时,丽泽商务区凭借租金价格低、楼宇综合质量高、租赁面积选择度广等优势突出重围,承接了部分金融街商务区外溢需求,伴随着华为等头部企业的入驻及其所带来的集聚效应,成为北京租赁活动最火热的区域。

21Q2租户及行业(按成交面积统计)


数据来源:CAIC数据库

 

 

销售市场:9笔大宗交易 内资成交为主

9笔大宗交易,内资成交为主

北京各物业大宗交易金额


数据来源:CAIC数据库

 

据CAIC资产数据库监测显示,21Q2大宗交易共录得9宗,共计147.25亿元,上半年累计录得21宗,共计315.43亿元;本季度办公楼物业依然是最主要的成交标的,成交6单,成交金额为137.4亿元。

 

 

外资成交仅1单,成交金额为8.5亿元,占总成交金额的5.77%,疫情期间,外资对北京投资市场一直都有较高关注,但因大宗交易本身成交周期长、手续繁杂、项目实地考察等多方原因,使得外资更谨慎观察北京未来有升值潜力的资产,使交易周期明显变长。

2021Q2大宗交易部分案例


数据来源:CAIC监测整理

值得一提的是,和谐健康保险股份有限公司采用股权方式出资约90.6亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权,从而持有CBD商务区的北京SK大厦。SK大厦建筑面积超10万㎡,为甲级写字楼,曾用名凯德大厦,后由凯德集团出售给韩国SK集团。

办公销售市场成交均价环比上涨 通州区为成交主力

北京整体:二季度北京办公销售市场成交面积18.56万㎡,环比下降42.24%;全市成交均价为30784元/㎡,环比上涨11.61%;全市供应面积5.76万㎡,环比下降55.37%;

 

2021Q2各行政区销售市场

 


数据来源:CAIC数据库

核心区域:在本季度成交总面积2.83万㎡,环比下降87.84%;成交均价4.29万元/㎡,环比上涨43.6%;丰台区成交均价最高,为5.06万元/㎡;

 

非核心区:在本季度成交面积15.73万㎡,环比增长77.82%;成交均价为2.86万元/㎡,环比上涨33.22%;通州区成交面积最多,为5.77万㎡,成交均价为3.85万元/㎡。

土地市场:本季度商办用地供应1幅,成交1幅

 

2016Q1-2021Q2商办土地供需情况


数据来源:CAIC数据库

 

本季度供应1幅商办用地,共计建筑面积5.32万㎡;商办用地成交为1幅,共计建筑面积5.32万㎡。

 

2021Q2典型办公土地成交案例


数据来源:CAIC数据库

未来供应及展望

预计北京下半年将陆续迎来约90.24万㎡写字楼新增体量入市,2021全年预计约140万㎡新增供应,去化压力仍不可小觑。北京空置率连续2个季度有所下降,租金趋于稳定;需求端持续火热,供需关系将有望达到新一阶段的平衡。

上半年,北京市经济发展势头良好,高科技互联网企业快速发展,需求端以科技、金融行业为主力。下半年科技、金融行业将凭借多方利好,持续成为市场驱动力。

大宗交易方面,北京投资市场成交度活跃,预期未来外资将加大对北京有升值潜力的资产关注,并伴随着北京城市更新类政策的发布,核心资产、有升值潜力的老旧物业将作为主流成交产品。



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