环境在变，行业在变，企业也需不断谋变。

　　存量时代的来临，需要每家房企提前转换思路，未雨绸缪，以期做到以变应变。

　　存量时代，房地产行业新的挑战在于项目运营，在于城市运营，而城市更新将成为未来行业发展的必然趋势，进入城市更新领域已成企业未来长远发展的必然路径。

　　存量时代背景下，进入城市更新领域为必然之选，循序渐进式做好长期化准备也是为必需。

　　但在融资趋紧，销售增长放缓的行业环境下，大力度参与城市更新项目或非明智之选。

　　特别是对一些规模尚未达到一定高度的企业，不建议将过多精力投入城市更新领域。

　　当务之急应将资源投入至非城市更新类的可更快实现变现的项目上，

　　追求一定规模目标，聚集资源，降低融资难度，为长期可持续发展蓄力。

　　存量时代，蜂拥进入城市更新成常态

　　商品房市场化改革的20余年里，房地产行业发生可翻天覆地的变化，全国商品房销售金额达16万亿，龙头房企销售金额超7000元，而且龙头房企3年内实现万亿规模也属确定性事件，TOP30行业集中度达50%，房地产行业正从增量市场逐步过渡到存量市场，言下之意，新房增长的空间不断缩小，而且会逐步过渡至下行状态，并在一定阶段后逐步维持在一定水平。

　　存量的房屋将成为房企的主战场，不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求，或需外观翻新，或基本配套待更新升级，或整体急需拆除重建，这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向。

　　未来，城市更新、三旧改造将成为房地产行业发展的主要方向。

　　2019年7月30日，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。

　　2019年12月12日，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

　　2020年，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围3.2应时而为，抓紧时机入“城市更新”行列，“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等等，未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善，支持民生保障工作顺利开展，并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。

　　各行各业都有一个不变的法则，外界环境变化，企业也需跟着变化，否则可能很大程度上陷入被动局面。房地产行业现状已在变化，增量时代将逐步走向尾声，存量时代的脚步声越来越近，留给部分城市的时间越来越少，有些城市依然进入存量时代。城镇化率最高的华南区域已经走在行业前列，最先进入到存量主导的阶段，而此时，房企们也已纷纷展开行动，在城市更新领域进行谋划铺排。

　　除了旧改领域的老牌房企佳兆业之外，碧桂园、中国恒大、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、绿景中国等等房企就已在城市更新领域投入精力，已拥有一定的旧改项目储备，而且旧改发展主要中心集中于华南区域。

　　众多房企以旧改方式进入华南区域主要原因在于城市自身的客观原因：

　　一是华南区域当下正处于政策巨大红利之下，发展潜力之大，吸引房企纷纷到来；

　　二是华南的房地产市场特性决定，招拍挂市场体量太小，为企业留下的空间不足，所以旧改成为企业布局的最佳方式。

　　碧桂园也是城市更新领域的参与者，截止2019年6月30日，其旧改项目累积权益建筑面积达到1404万平米，权益货值约1993亿元，其中，立项、专规、确定实施主体、签订土地合同、完成熟化可供货的货值分别为1196亿元、397亿元、255亿元、74亿元、71亿元，未来将为企业贡献稳定的业绩，2019H2-2023年的供货计划分别为74亿元、148亿元、192亿元、96亿元、355亿元，远期供货总量为1057亿元。虽然目前旧改项目总量在其土地储备总量中占比依然较低，但预计未来城市更新获取土地也将成为企业获取土地的一大方式，并为企业贡献稳定业绩。

　　城市更新虽是趋势，但未必所有企业都能有所建树

　　如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新就必然属于中长期经营，为企业更长远的发展谋划。随着城镇化进程的逐步推进，城市更新势必成为未来行业发展趋势，想要在行业留存的企业也必然要择机进入此领域内。

　　那么，是否所有企业都能在城市更新领域有所建树？答案可能是否定的。

　　周期长，资金占用量大

　　城市更新对企业最大的挑战之一就是金钱，没有足够金钱可能难以熬过城市更新项目的漫漫周期。一般情况下，除了一般旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧村改造、旧城改造的周期均较长，10年周期也非鲜见。而这期间对于资金的需求量有多大，也可想而知。而若没有一定的资金支持，想要把一城市更新项目顺利收尾难度也会相当大。大胆设想，未来长期内能在行业有所发展的企业势必多多少少都得有一定的城市更新项目，或主营城市更新，再引入具有资金或资源优势的企业共同实现城市更新业务的顺畅发展；或具有一定优势，如资金、产品、资源等，与善于城市更新操作的企业共同合作。换句话说，若既无经验，无钱，无资源，无产品，也就是若无一项拿得出手的优势来，企业大概率要被行业淘汰。

　　操作难度大，专业团队构建耗时

　　城市更新与招拍挂拿地建设销售有明显差异，旧村改造为例，项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁、补偿，拆迁完成后进入土地整备，然后取得土地证，最后再进入正常的开发销售阶段。而其中最大的难点或在于拆迁、补偿阶段，所谓“钉子户”的新闻在行业内也是屡见不鲜，或拆不动，或赔不起，与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一。各个城市城市更新政策存在一定差异，或争取100%、或90%主体同意才可进行项目的拆迁工作。一些旧村项目或还存在产权不清问题，这也将加大企业城市更新项目操作的风险。

　　比如：佳兆业集团拥有专业的城市更新团队，2015年成立“佳兆业城市更新集团”，形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。

　　2020新冠肺炎疫情突发，佳兆业城市更新团队通过各种方式帮助村民共抗疫情，与村民的紧密性进一步增强，预计未来在城市更新拆迁，特别是旧村拆迁上的难度或将有所降低，这于企业而言无疑是极大利好。

　　而且当前各城市场内城市更新政策实时更新，部分城市对于城市更新操作方的要求不断提高，或具有整村改造的经验，这也在一定程度上提高了城市更新进入门槛，无经验者只能进入无门。

　　行业进入存量主导阶段已成行业共识，城市更新也成为企业于存量时代谋划新篇章的新工具，也是抵御行业见顶风险的利器，也必成为行业未来长期发展趋势。

　　存量时代，仅有城市更新的操作还远远不够，产品的质量也必然成为企业选择的首要考虑因素，因此在城市更新上早做准备，并将产品质量置于核心位置才有可能在未来长远发展中获得可持续性动力。但在企业规模尚未上升至一定高度之前，不建议将过多资源和精力过早投入到城市更新上，循序渐进式进行长期化安排，当务之急在于提高自身规模、产品质量、服务和运营能力，广泛吸纳资源。

 来 源：亿翰智库    

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