法官解释称居间人未促成合同成立不得索要报酬 但可索要必要费用

当下房屋中介公司掌握了大量的房产信息，许多购房者出于对中介公司专业性的信任，往往选择中介进行房产交易，但许多购房者在房产未实际成交的情况下，大都选择不付或者少付居间费用，由此引发的居间费纠纷也不断增多。

案件焦点 是否承诺签合同当日交费

在一起居间费纠纷中，原告中介公司诉称，2014年12月15日，卖房人高先生、买房人刘先生与公司签订了《房屋买卖居间合同》。同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方房屋买卖权利义务关系。中介公司称，刘先生承诺于签订居间合同当日支付居间费9万元，但是至今没有支付，故诉至法院，要求刘先生支付居间服务费9万元。

法庭上，刘先生辩称双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，因此不应支付费用。

案件审理 原告未促成房屋实际成交

后经海淀法院审理查明，居间服务的具体内容及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。

但签订合同时，中介未对购房人的购房资质进行审查，后因刘先生实际已有两套住房，该房屋买卖未实际成交。刘先生称上述合同签订后，与中介达成口头协议，约定过户当日再支付中介费，可原告予以否认，刘先生也未能提交相关证据。

海淀法院经审理后认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》具有法律效力。然而合同目的是购买房屋，原告虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的实际成交，因此刘先生并未实现合同目的。且原告未对购房人资质进行审查，未充分履行其居间职责，从公平角度考虑，原告的居间服务费金额理应予以酌情减少。

但刘先生称双方约定过户当日再支付中介费，未能提交相关证据，法院不予认定。最后，法院判令刘先生支付中介费1万元。

法官释法

《合同法》规定公平原则

法官表示，根据《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

因此，从《合同法》规定的公平原则考虑，虽然买房人与中介公司有了相关约定，但是在房屋未实际成交的情况下，考虑到中介公司履约情况、买房人签约目的以及合同未成交的原因等因素，法院对中介费予以酌情减少。