在土地拍卖之前，山师北街8号院的一举一动都牵动着广大购房者的神经。去年下半年，大地地产在该地块土地证被查封、其他4证还未办理的情况下开工并进行认筹，当时有一些人做了前期认筹。如今土地易主，这些人的权益该如何维护？

开工俩月就停了，“傍”名校被否认

记者了解到，去年10月底，大地地产搭起了“山师北街8号院”接待中心开始项目推广，房子的户型在45平米至70平米不等。当时置业顾问介绍，预计2015年完工。房子的初定均价在每平米2.2万元。推广2个月后，去年12月份，项目开始做前期认筹，当时的开发商宣传的山师附小学区房引发了众人的热捧，吸引了一些看中名校资源的人认筹，每人都交了相应的认筹金，而山师附小公开声明“山师北街8号院”不在其学校学区范围内。

4日上午，记者看到山师北街的“山师北街8号院”销售中心大门紧闭。透过窗户看，“安心上学十二年”的宣传语处于售楼中心的明显位置。在施工现场记者看到，一个挖好的大坑内堆满了石块、水泥等建筑垃圾，没有施工工人。基坑南侧有一排临时建设的白色房屋，悬挂山师北街8号项目部的牌子，多数房间已是人去房空。“我们来这儿看工地看了一个多月了。”现场2名工人说，工地开工2个月就突然停工了，工人都撤走了，他们是临时被叫过来看家的。

欲追认筹金，还得起诉原开发商

“购房者认筹时，楼盘有没有预售许可证，直接关系到认筹金能否被偿还。”4日，齐鲁律师事务所资深律师陈瑞福说，一个楼盘取得了预售许可证，购房者与其签订商品房买卖合同，并且在房管部门办理房屋预登记后，这套房子即便没有完工，购房者的“物权效力”也可以生效。“即便是开发商与银行出现了债权关系，确定的物权是可以优先于债权的。”陈瑞福说，即便土地被拍卖，也要优先偿还保护购房者的合法权益。

“但是问题是，山师北街8号院当时认筹时不具备预售许可证，购房者交纳的认筹金或是签订的认筹协议，实质上并没有与开发商建立买卖合同的关系。”陈瑞福说，这样一来，后期的预登记手续肯定也无法办理，所以这些购房者无法享受优先于债权的赔偿权。“法院拍卖的资金，是要优先偿还银行债务的，这些交认筹金的购房者的权益维护并没有强制性。”

陈瑞福说，根据司法拍卖的流程，竞买人签订了竞拍协议后，法院会下发相应的司法裁定，明确有关权利的交割。“主要是明确两方面的权利，一是土地的使用权，一是土地的债权人。”陈瑞福说，在这种情况下，这些交了认筹金的购房者可以起诉原开发商。如果此次拍卖的资金偿还了银行的债务后有剩余，这些购房者可以申请资金保全，这样一来就可以用于资金的补偿。

楼面价降23%，未来销售仍有压力

根据土地的成交和容积率等计算，拍卖价1.482亿地块的楼面价为11151元每平米，比昔日地王时的14446元每平降了3295元，降幅为23%左右。省城一资深地产评论人分析，按照楼面地价，再加上建安成本、各种税费，未来的房子售价每平米的成本在1.6万元。该区域周边的小区均价在1.4万至1.6万元。“这个小区并不是山师附小的学区，本来价格上与周边小区来比就没有竞争优势，缺了学区这最核心竞争力，未来销售压力还是很大的。”

记者了解到，在去年12月底，项目认筹时，开发商曾表示售价会在2.2万元每平米。“五年前，大地拿地时的楼面地价为1.5万元每平米，卖到2.2万元也算合理。”该负责人说，但是去年下半年开发商一度把价格降到了1.7万元，显然是迫于市场及回笼资金的压力。

“拿地会受到市场的影响定价。”省城一地产公司负责前期拿地项目的负责人说，2009年房地产市场形势很好，当时几千万元的初始价格预计成交价在1.1亿元左右，但是开发商却拍出了1.92亿元的高价。开发商盲目抢地导致的“地王风险”也就显现了出来，事实证明，这种虚高的价格是很难赢得市场波动的考验的。记者 喻雯 实习生 汪天骄