随着首开·孙河豪宅项目入市，昔日孙河高价地块终于全部亮相。而首开·琅樾5万元/平方米的均价相比不久前拿证最高单价25万元/平方米、均价超过“10万＋”的中粮·瑞府还不到一半，这无疑又在中粮·瑞府背上插了一把刀，让早在拿地之初业内就认为的“中粮将是孙河解套人”的判断进步一步坐实。

首开·琅樾“低价”入局

孙河豪宅市场注定不会平静。

继中粮·瑞府高价入市后一个月，首开股份的首个高端豪宅产品首开·琅樾也获得了预售审批。

根据市住建委官网信息，首开·琅樾此次共69套房源获得预售证。其中20#住宅楼的20套房源均价最低，5万元/平方米，而1#、2#住宅楼的9套房源获批的均价最高，为7.5万元/平方米。其余房源均价在5.2万元/平方米左右。

如果以获批房源中单价最高的1#组团的106号房源为例，该套型建筑面积544平方米，单价91196元/平方米，总价接近5000万元。

一位熟悉首开·琅樾项目的相关人士告诉记者，该项目是首开股份第一个纯高端楼盘，也是首开特色标准化运营体系下诞生的城市别墅产品。因此这个项目对首开来说具备更多试水的意味。更多是为了解客户需求，在销售任务上公司并没有太多规划和特别大的野心。

资料显示，首开·琅樾产品类型为类独栋、叠拼和洋房。其中，叠拼房源面积为280-390平方米，总价1200万-1500万元/套；类独栋380平方米，总价2100万元/套起，在同区域内的价格优势比较明显。

丽兹行豪宅分析师郑海燕表示，首开·琅樾项目主推的43栋“类独栋”产品，并不是严格意义上的独栋产品。既有独栋别墅的特点，但在价格上，并不会比联排贵多少。这个特点将让其定价更灵活。如果能实现价格错位，将在孙河板块形成协同效应。

孙河陷入豪宅混战

“现在还不能轻易判断首开‘低价’入市对区域内其他豪宅项目的销售带来怎样的影响。”一位豪宅操盘手表示，虽然高端项目消费人群在价格敏感性方面比刚需人群差很多，但总价如果相差百万元以上，还是会影响选择。

上述操盘手进一步分析，在地价上，首开相比泰禾·北京院子以及中粮·瑞府、首开·琅樾有一定优势。

资料显示，2012年以来，龙湖地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在孙河区域竞得土地。成交地块的楼面价，龙湖地产为2万元/平方米、泰禾集团为2.8万元/平方米。而2013年，首开以27.2亿元的总价摘得孙河两宗土地，平均楼面价则是2.6万元/平方米。中粮·瑞府的土地成本则最高，扣除配建后楼面价高达4.8万元/平方米的单价。

实际上，因为拿地时间相近、产品定位类似，首开·琅樾与包括泰禾北京院子、中粮·瑞府等项目一直都是市场比对的焦点。不过相比一个月前创造过最高25万元/平方米，以及平均单价超过“10万+”的中粮·瑞府售价，首开·琅樾5万元/平方米的均价，确实还是有些令人意外。

“地价的优势让首开更具备操作的空间。”有业内人士表示，仅地价上中粮就比首开高出2万元。这也逼迫中粮必须将项目打造成至少是区域内的顶级项目才有生存空间。与中粮·瑞府相比，首开·琅樾虽然容积率较高，在产品上有一定差异，但其定价空间将更为灵活主动。

中粮腹背受敌

业内人士表示，在这个板块上，未来中粮·瑞府的处境恐怕将最为困难。一方面，龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子入市较早，并且是顺延入市，当初竞争并不算激烈。在2014年北京别墅项目销售金额排行榜上，泰禾北京院子位列首位，而龙湖·双珑原著也名列三甲。二者的产品品质和销售业绩都表现强势。

“迟到”的中粮·瑞府在今年6月初入市伊始，已被业内人士戏称为“活雷锋”，大家普遍认为，它的入市将为同区域内的龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子带来新一轮的热销契机。

“首开的‘低价’无疑将让中粮瑞府陷入腹背受敌的境地。”一位代理行人士分析，昔日地王项目的入市通常会盘活同区域甚至是全北京的豪宅市场。但其自身的销售则很有可能陷入困境。中粮·瑞府报出的最高25万元/平方米的天价项目，在收获广告效应的同时，也可能带来过于高调的负面效应。

“高报价其实是一把双刃剑。在博得轰动效应后，可能令部分客户望而却步，尤其可能让同区域竞品项目的‘性价比’得以凸显。”一位有着多年豪宅销售经验的代理公司负责人告诉记者，当前楼市不少豪宅喊出“天价”，从而抬高项目价码，营造一种绝对高端的形象，但在实际销售过程中，定价超过10万元/平方米依然是一个短期内难以逾越的门槛。

面对北京今年豪宅集中入市的背景，豪宅项目还将面临寻找客户的棘手问题。